この記事を読むのに必要な時間は約 13 分です。
そのお庭、本当に必要ですか？
庭先を売る事で庭のみをお金に交換する合法的な方法があるのです。
庭先売買（にわさきばいばい）と言います。
庭先売買とは、土地の一部である庭先のみを売買する取引のことを指します。
しかし大変残念なことに庭先を売るとの発想をお持ちの方は、数が少ないのではないかと思います。
ここにフォーカスしないだなんて、とてももったいないと感じてしまいます。
後述しますが、あなたの所有している土地の面積や形状、様々な法規性などをクリアできれば、あなたの庭先は立派な高額商品となり得ます。
そこから得たお金で家を新しく建て替えるのも良しですし、豊かな老後資金に充てるのも良し。
使い道をあれこれ想像するとワクワクしてきませんか。
庭の手入れに疲れてきた方、庭に必要性を感じなくなってきた方、庭の維持管理の支出に価値を見いだせなくなった方は、当コンテンツにて庭先売買の注意点や税金のこと、庭先売買を成功させるコツなどを解説していますので、ワクワクして頂きながら要チェックしてください。
庭先売買は、あなたのファミリーや、あなたご自身、心も豊かにしてくれる手法ですよ。
１．庭先売買とは？
庭先売買とは、もともとは競走馬の取引で使われていた言葉で、競り市などを介さずに、生産者である牧場主と馬主が直接取引を行うという意味で使われていたんだよ。
現在でもそうした意味で使われることはあるけれど、不動産売買においては、土地の一部、つまり庭先のみを売買するといった取引で使われる言葉となっているよ。
２．庭先売買におけるチェック項目とは？
全ての土地が庭先売買に適しているとは言えません。
以下、簡単なチェック項目にてご自身の土地を再度確認してみましょう。
【用途地域を調べる】
GoogleやYAHOOなどの検索エンジンで、「都市計画」と入力します。
お住まいの場所の用途地域が、第一種低層住居専用地域なのか？第二種低層住居専用地域なのか？準住居地域なのか？などを事前にお調べすることができます。
用途地域は12地域に分類されており、地域により建築制限が異なります。
もし用途地域が、第一種・第二種低層住居専用地域の場合は、敷地面積最低限度が定められています。
こちらを取り急ぎお調べください。
何故かと言うと、例えばあなたの土地が敷地面積最低限度を１００平米に定めている地域に該当し、あなたの土地の敷地面積が１５０平米だったならば、土地を２つに分割することが法的に不可能となるためです。
要するには庭先売買には適しません。
【敷地の面積を調べる】
土地を取得した際の売買契約書にその記載がございます。
もし売買契約書を紛失してしまっている場合は、法務局にて土地の面積を調べることができます。
先ずはこの程度の簡単なチェックで良いでしょう。
３．庭先売買の一般的なケーススタディ①をご紹介
このケース１は以下の条件に基づきますよ。
■敷地面積：275平米（約83.18坪）
■敷地と道路との高低差：なし
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■敷地面積最低限度：125平米
■建ぺい率・容積率：40％・80％
■接道：公道幅員4m以上に2m以上敷地が接する
■建物：既存
このケースでは、敷地面積の最低限度が125平米と法的に定められている地域内の土地のため、275平米ある敷地のうち、現状の庭部分の125平米を庭先売買用として分筆し、残地150平米を引き続き自宅として使用するというものになります。
125平米を確保できれば、法的にも問題なく、当該地の建ぺい率・容積率を考慮しても立派な100平米の2階建ての家が建つため、商品としても優れています。
※庭先売買にかかわる資金計画の詳細については、後述いたします
※金額は概算です
４．庭先売買の一般的なケースステディ②をご紹介
このケース２は以下の条件に基づきますよ。
■敷地面積：275平米（約83.18坪）
■敷地と道路との高低差：なし
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■敷地面積最低限度：125平米
■建ぺい率・容積率：40％・80％
■接道：公道幅員4m以上に2m以上敷地が接する
■建物：既存建物を解体・撤去し新築する
※金額は概算です
５．庭先売買にかかる費用の詳細を解説
庭先売買には、上の表の通り各種手数料等の費用がかかります。
1つ1つ解説していきましょう。
先ずはじめにかかる費用は大きく分けると、手数料や経費などの一般費用と、所得税や住民税などの税金に分類できます。
【測量費用】
特に、庭先売買のように土地と土地の境界線が不明な場合には、測定費用は高くなることが多く、安くても35万円～45万円程度、高ければ100万円前後かかることになります。
因みに上の表の5万円～とのケースは、非常に稀なケースですのでご注意くださいね。
確定測量が直近で済んでおり、いつでも分筆できる状態の土地を想定した金額となります。
要するには現況測量のみの金額として掲示しております。
隣接地との越境物（地中、地上、空中）などが存する場合は、建て替え時などにお互いの境界線を遵守したうえで越境部分を是正しますとの覚書・合意書を交わす必要がある場合には、別途約15万円ほど見積もる必要がありますね。
また、裏の土地の所有者と境界線の事で揉めているがゆえになどの事情や、道路向いの大よそ3軒くらいの家の方と、道路の境界線のことで揉めているなどの事情により、確定測量が不調になるケースも往々にしてあります。
その場合は、庭先を分筆することが出来ません。
つまりは庭先売買が成立しませんのでこの点も大きな注意点の1つとなります。
【整地費用】
「庭先売買の一般的なケーススタディ①」では、庭先売買の対象部分に木がある程度ですから、その伐採・伐根費用等を見積りすれば問題ないと説明できます。
道路と敷地とに高低差がないとの設定ですので、擁壁等の解体工事費用も掛かりませんが、コンクリートブロックフェンスなどの撤去費用も上の表には盛り込んでおります。
【仲介手数料】
『仲介手数料』不動産業者へ支払う手数料で、国土交通省によって売却価格ごとの手数料上限が決められています。
一般的には売却額の3％に6万円をプラスした金額が上限と言われていますが、厳密には計算方法が若干複雑です。
もしも1,000万円の土地を売却した場合、最初の200万円に対しては、手数料は5％が上限となります。
この部分を計算すると、200万円×5％＝10万円となります。
200万円を超えて400万円までの部分に対しては、手数料を4％の上限出かけることができます。
この部分は、200万円×4％＝8万円と計算できます。
そして、400万円を超えている分、つまり売却価格の1,000万円から400万円を引いた600万円に対しては、手数料3％をかけることができます。
この部分は、600万円×3％＝18万円という計算となります。
つまり、1,000万円の売却額に対する仲介手数料は、10万円+8万円+18万円の合計で、36万円と計算できます。
パソコンや電卓があれば、時間はかかりますが、こうした計算を正確に行う事は難しくありません。
しかし、外出先などで頭の中でササっとザックリとした仲介料を概算したい時には、もっと簡単な方法で計算できます。
それが、3％プラス6万円、という速算式です。
例えば1,000万円の売却額に対して3％の仲介手数料がかかるということは、30万円と計算できます。
そこにプラス6万円を足すので、合計36万円となり、頭の中でもかなり正確に速算できるというわけです。
【抵当権抹消費用】
これは土地に抵当権がついている場合にだけ該当する費用で、司法書士など法律の専門家へ依頼するのが一般的です。
かかる金額はそれほど高くはなく、1件当たり1,000円ぐらいが相場となっています。
ただし、土地と家屋を別々にカウントする場合には、土地と家屋で1,000円ずつかかることになり、合計2,000円となります。
ちなみに、この費用には、司法書士へ依頼する費用や、住民票や印鑑証明の取得費用などは含まれません。
司法書士への依頼費用は、目安としては1～２万円程度がかかるので、抵当権抹消費用としては、12,000円～25,000円程度を目安とすれば良いのですが、司法書士によっても報酬が異なりますので、少し高めの金額を見積りしています。
６．庭先売買と税金について
【印紙税】
庭先売買にかかる税金には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税や住民税などがあります。
このうち、印紙税は売却価格の金額に応じて細かく金額が決められていて、減額することは難しいものです。
しかし、売り主の場合には、買主が所持する不動産売買契約のコピーを持つことによって、売り主分の印紙税を節約することが可能となります。
例えば1,000万円の売却額だと、印紙税は5,000円となります。
売主と買主の契約書両方に印紙を貼ると、印紙税は1万円となりますが、売り主はコピーを持つということにすれば、印紙税を5,000円分におさえる事が可能です。
不動産契約においては、買主にコピーを渡すのは法的にNGとなっていますが、売り主がコピーを持つというのは問題ありません。
【登録免許税】
また、庭先売買によって土地の所有権を移すわけですが、この際には登録免除税が売却価格の2.1％かかることになります。
この税率は法律によって定められているので、節約することはできません。具体的にどのぐらいの金額になるのかというと、1,000万円の売却額だと、2.1％で21万円となります。
登記を行う司法書士への報酬も別途かかります。
【譲渡所得税】
さらに、土地の売却によって利益が出た際には、15％～30％の範囲で譲渡所得税がかかります。
これは、売買契約後すぐに支払うものではなく、売却した翌年の納税期限までに支払うことが義務付けられています。
この譲渡所得税とは別に、住民税もかかります。住民税は土地を所有していた期間が5年以下なら9％、5年超なら5％かかり、所有期間によって変わるという点では譲渡所得税と同じです。
しかし、住民税は確定申告後の5月以降に4回の分割払いで支払うことになり、譲渡所得税とは支払い方法が異なるので注意しましょう。
その他に、金額的にはそれほど大きくはない諸経費がいくつかかかります。
例えば、登記簿謄本を請求したり、登記済権利書を取得する際には、数百円の費用が掛かります。
こうした諸経費は、不動産の売買においては必要な経費なので、売り主は売却利益の中から経費として差し引くことができます。
７．庭先売買の５つの注意点とは？
庭先売買をする際には、いくつか注意点があるよ。
注意点① 不動産業者の選定が要
不動産の庭先売買では、一般的には不動産業者が仲介に入ります。
ここでの不動産業者選びがズバリ肝となります。
庭先売買の経験が豊富な業者且つ必ず真面な不動産業者を入れてください。
売却したは良いけれど、土木工事の見積もりが甘いがゆえに、後から予算が500万円～700万円も上がってしまったとか、崖条例の兼ね合いで希望の間取りが入らない事実が買った後から発覚したとかはよくある話ですからね。
例えば、土地と道路とに高低差がある土地で、敷地内の擁壁を造成しなおす必要があるとします。
高さや面積だけを頼りに、簡単に電卓を弾いて安易な見積額を提示する工事業者が事実おります。
しかし、それぞれの現場の特性や、宅地造成等規制法などの法律が絡むことにより、雑な業者の見積もりに頼ってしまうと、見積額と実際にかかる費用とに大幅な差異が生じます。
土木工事は、蓋を開けてみないと見えない側面も多いため、細心の注意が必要です。
雑な不動産会社とその営業マンに騙されないようにしてくださいね。
また、お隣さんとなる買主との良好な関係のためにも、ここは徹底くださいね。
真面な不動産業者を介すことで、土地や家屋の適切な評価額をきちんと計算した上で売買取引ができますし、詐欺などの犯罪の被害にあう可能性を最小限に抑えることができます。
質の良い不動産業者を通さない契約は、後からトラブルが起こりやすいので、できるだけ避けることが必要です。
注意点②境界線をはっきりと確定する
塀などで囲われている土地なら、境界線でトラブルになることは少ないですし、どこが境界線か分からないという問題は起きにくいものです。
しかし、それまでは一つだった土地の一部を切り売りするとなると、境界線があいまいになってしまう可能性が懸念されます。
売買契約の後でトラブルになってしまうのは大変ですから、あらかじめ、はっきりと境界線を確定した上で売買契約に臨むことが必要です。
一般的には境界確認書などによって境界線がはっきり明記されていますが、確認書でも部分的に境界ラインが明記されていないことがあります。
そのため、境界線に関しては、土地家屋調査士に依頼し、道路を含む確定測量を行ったうえで、売買する必要があります。
土地分筆をしない限り、基本的には買う方が住宅ローンを利用できないためでもあります。
曖昧なものに銀行はお金を融資してくれませんからね。
注意点③分筆ラインのセンス（土地をどんな風に切るのか）
分筆の仕方により価格に大きな影響がでます。
また、道路に面している幅が広ければ広い方が、土地の評価額は高くなりますが、その土地に建物を建てるためには、幅4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していないといけないという基準が設けられています。
そのため、この基準を満たしていない土地だと、売却しようとしてもなかなか買手が見つからないという事態になりかねません。
また購入する場合には、この条件を満たしていない土地だと、買っても家を建てることはできません。
注意点④庭先の建築プランを作成してもらう
様々な条例を考慮しなければ、適当な建築プランはいくらでも作成可能。
しかし、上述した通り、実際に法律の範囲で建築
計画を進めようとすると、好みの間取りが入らないとのケースも多い様です。
また、今まで庭として使用していた部分に、新たに建物が建つことによる眺望や通風との変化も、庭先を売るのに際し、重要な要素になるのではないでしょうか。
弊社では、役所調査後のほぼ狂いはない正確に近い造成工事見積、建築プランを立案しますが、そこまで、そもそもやらない又は費用や人脈の問題で物理的に出来ない不動産業者も多い様です。
注意点⑤まとまった初期費用が必要
上述の通り、売却側が負担する費用には、仲介手数料とか測量費、印紙代、場合によって立退料、建物解体費用や整地費用などが含まれますが、測量費だけでも100万円近くかかることは少なくありません。
こうした出費に関しては、売却利益から諸経費として差し引くことができます。
しかし、利益が出る前に別途で支払わなければいけないことが多いため、ある程度の金額を準備しておく必要がありますね。
８．まとめ
そのお庭、本当に必要ですか？
いやはや、そりゃあ必要ですよね。
無意識のうちにリビングダイニングから見える素敵な眺めに、何度癒されたことか、数え切れませんもんね。
目の保養は必要ですもんね。
しかも人間は視覚から70％の情報を得るともいわれていますから、借景まではいかなくても眺めの良いお庭があるのならば庭先のみを売ることは度外視した方が良いかもしれません。
しかし、庭のメンテナンスが億劫になっていたり、大した眺望もないお庭ならば、庭先売買することは金銭的には間違いなくメリットはあります。
因みにそのお庭は、年に何回ほど、そして何に活用しているか？
あなたの豊の人生の中で、そのお庭が不必要であるならば、高額なお金に換金しても良いのではないでしょうか。
そのお庭は隠れた高額商品です。
不要な庭先を売って、より優雅な生活を満喫しませんか。
海外に長らく滞在したり、船で世界を一周したり、お孫さんたちにさらなる上等な教育をプレゼントしてあげたりと、お庭が不要であるなら現金化することでワクワクしませんか。
庭先売買においては、その土地に家屋が含まれているかによって税金面での取り扱いが異なるほか、土地の所有期間が5年以下か5年超かによってもかかる税率が異なります。
売却にかかった経費は土地取得代金と合わせて売却利益から差し引き、純利益に対して税金がかかることになります。
