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日米比較【日本とアメリカの不動産業界の違い6選】をわかり易く解説

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1.日本とアメリカの不動産業界とはどのように違うのか?

日本とアメリカとの不動産業界の違い①は?
日本:個人よりも不動産会社重視
アメリカ:不動産会社よりも個人重視

 

日本で不動産取引をする際には、不動産会社に依頼する人がほとんどですよね。

不動産会社に依頼すれば、そこで誰が担当してくれるのかは実際に依頼するまで分からないということが多いですし、場合によってはその時によって担当者が変わるということもあります。
これは、日本の不動産取引では、不動産会社が全般的に対応しているからだと言えますね。

個人の営業マンを指名して問い合わせをするという文化は、日本の不動産業界ではなかなかあり得ない物事です。

しかし
アメリカではブローカー(日本で言う不動産会社)と、そのブローカーと契約するエージェント(不動産営業職)との2つが、明確に分かれております。
会社よりも個人重視という文化が存在します。

従って、アメリカの場合には、不動産会社へ依頼するというのではなく、各エージェントに依頼することが一般的であり、不動産会社というよりエージェントの個人の力量がすべてと言っても過言ではありません。

そのため、不動産の売買では、最初から最後まで一人の同じエージェントが担当してくれますし、日本の不動産業界のようにその時によって対応してくれる人が変わるということはありません。

アポを取る際には、担当のエージェントに直接アポを取り、エージェントの都合が悪ければ、お互いに都合の良い日時を見つけてアポを入れることになるわけです。

なお
アメリカでは、日本で言う不動産会社の事をブローカーと言います。

日本で言う不動産営業職の事を、エージェントと呼びます。

会社全体でブランディングをする日本の不動産会社の慣習とは異なり、アメリカでは各エージェントが自身の実績やスキルなどを他のエージェントと差別化を計りながらプロモーションしていくのが普遍的な物事であり、ブローカーである会社は2の次となります。

2.アメリカの不動産エージェントのステイタスについて

日本とアメリカとの不動産業界の違い②は?
日本:千三つ屋(千に三つしか本当のことを言わない)→時代とともにジェントルマン
アメリカ:アメリカのエージェント(不動産営業職)は医者や弁護士と並ぶ3大士業


エージェント(日本で言う不動産営業)として活動するためのライセンス(資格)を取得するのには、大変難易度の高い試験を突破する必要があります。
その難易度の高さは、日本の宅地建物取引士試験よりもはるかに高いと言われております。

また、そのライセンスを維持するのに、アメリカの不動産協会が定期的に実施する試験にクリアし続けることも必須条件。

エージェント(日本で言う不動産営業)は、自身の仲介ライセンス(資格)を、ブローカー(日本で言う不動産会社)に預けることで、はじめて不動産取引を行うことが出来ます。

なお、ブローカー(日本で言う不動産会社)の資格についても獲得が非常に難しいと言われてます。

試験条件は大学や専門の学校に通い、規定の科目の履修を受けること。

もちろん日本の不動産営業職が劣っているということでは決してありませんよ

優秀過ぎるほどに優秀な方も多く存在しておりますからね。

しかし講習を受ければ免許を更新できる日本のシステムとははるかに異なる点は確かです。

これはアメリカの不動産エージェントのステイタスが、弁護士や医者と同等として語られる、またの呼び名を三大士業とされる理由の1つでもあるのでしょう。

ご存知でしょうか?

アメリカでの不動産業の位置づけは、弁護士や医者と同じクラスとも言われているとのことを。

それほどに社会的地位の高い職業なのです。

3.営業職の給料体勢が大きく違う

日本とアメリカとの不動産業界の違い③は?
日本:固定給+インセンティブが一般的
アメリカ:日本で一般的な固定給+歩合給という考え方を採用しない

日本の特に大手不動産会社に勤務する社員は、毎月たくさんの不動産売買契約を取る人も、まったく取れない人も、基本的にはお給料の面では大きな差はありませんよね。

もちろん、取ってきた契約によってはボーナスとか成功報酬のような形で基本給とは別にお給料を受け取ることは、その会社によってはあります。

しかし1億円の不動産を売買したからと言って、その何パーセントかが収入として入ってくるというシステムではありませんよね。※まだまだ少ないですが、日本でもこの仕組みに基づく会社は増えてきましたが・・・

アメリカの不動産業界は、エージェントは成功報酬型で費用も全て自腹。

従ってアメリカの不動産売買では、エージェントが契約した不動産の価格の何パーセントかを手数料として受け取る仕組みになっています。

つまり、高い不動産の売買契約をすれば、入ってくる手数料の金額も大きくなるというわけです。

エージェントは、自分が受け取った報酬を所属しているブローカーと分けることになります。

報酬の比率はブローカーとエージェントとの契約によって異なっていて、ブローカー:エージェントが6:4と言うこともあれば、5:5と言うこともありますね。

エージェントのスキルや実績によってエージェントの取り分が多くなる傾向にあるので、同じブローカーに長く務めるエージェントだと、以前と現在とでは報酬比率が違うということもあるようですね。

4.アメリカには非公開物件が存在しない?

日本とアメリカとの不動産業界の違い④は?
日本:媒介契約の形態により非公開物件をオープンにしなくてもOK
アメリカ:非公開物件を持つことを禁じている


日本には、レインズと呼ばれる不動産業者向けの物件ネットワークが存在しています。

リアルタイムに不動産物件の情報を照会できるという特徴があるものの、不動産業者なら誰でも利用出来るというわけではなく、レインズの会員となっている不動産業者しか利用することはできません。

しかも、レインズのデータベースに物件を登録するかどうかは媒介契約などによって異なるので、全国すべての物件情報がデータベースに保存されているわけでもありません。

一方、アメリカの物件データベースは、NARという全米リアルター協会が管理しているMLSというデータベースで管理されています。

不動産取引に携わるエージェントなら誰でも利用できるデータベースで、物件の細かい情報や過去の売買履歴や税務情報など、たくさんの情報が保存されています。

顧客から物件の条件を提示されたエージェントは、その条件に合う物件をMLSを使って検索し、顧客へ紹介するというわけですね。

日本のレインズでは、データベースに登録しない非公開物件は数多く存在しています。

これは、登録するかどうかが媒介契約の形態などによって異なるためです。

物件情報の囲い込みも一時期問題になりましたよね。

しかし、アメリカのMLSでは、エージェントは新しく売買取引を相談された物件に関しては、24時間以内にMLSへ登録することが義務付けられています。

そのため、非公開物件はありません。

もしもMLS会員が違反すると、罰金が課せられるうえ、MLSの利用剥奪などがあり大変なのです。

アメリカでは非公開物件を厳しく禁止しております。

どちらが良いのかはケースバイケースですけれど、たくさんの物件の中から条件に合わせて自分にピッタリの物件を見つけたいという人にとっては、非公開物件がないアメリカのMLSのようなデータベースを使った物件探しが理想的かもしれませんね。

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5.売主責任 VS 買主責任

日本とアメリカとの不動産業界の違い⑤は?
日本:売主と買主の責任は同等
アメリカ:売主責任はほぼない・買主責任が重い


日本とアメリカにおける不動産売買では、売主責任が重いのか、それとも買主責任が重いのかという点が大きく違いますね。

日本の場合には売主責任が大きくなっていて、売却した後でも契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負うことになります。

アメリカの場合には、売主が責任を持つのは契約書に買主がサインをするまでの期間だけで、売却後の欠陥の担保責任などはありません。

あくまでも、契約する前に買主はしっかりと物件を検査してくださいと言うことですね。

従って、購入前に住宅インスペクションなど細目に調査する必要が出てきます。

6.仲介手数料について

日本とアメリカとの不動産業界の違い⑥は?
日本:買主も売主も各自売買代金の3%+6万円を支払う
アメリカ:仲介手数料を支払うのは売主のみで売主は売買代金の約6%を支払う


仲介手数料についても日本とは異なります。

アメリカの場合は、日本の不動産業界の様に上限は設けておりませんが、各州のガイドラインに則り売主が売る側の不動産会社に概ね6%~7%を支払うシステムの様です。

買主は支払いません。

その代わり、売る側のブローカーは、その半分を買う側のブローカーに支払うことが一般的のようです。

7.まとめ

今回は日本とアメリカとの不動産業界の違いについてを簡単に纏めてみました。

結果、上述の通り、アメリカの不動産業界の優れた点ばかりが目立つコンテンツとなっていますが、ここで1点強調したいことがあります。

それは、日本の不動産営業パーソンが劣っているということでは決してないということです。

常にユーザーファーストで物事を考え、勤勉で優秀な不動産営業パーソンがこの日本の不動産業界にも多いということを!

まぁそりゃぁそうですよね、このご時世笑。

この事実はこの場を借りて胸を張ってお伝えいたしますね!

●監修 ハウス・アンド・ランド・サロン