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はじめて家を売る方は必読!不動産売却ガイド初心者入門編①

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

1.不動産の売却方法「どうやって家を売るのか?知りたい!」

不動産売却の方法は主に4パターン
仲介(媒介)
・買取
・任意売却
・リースバック


不動産売却には、さまざまな方法がありますよ。
それは主に仲介(媒介)、買取、任意売却、リースバックなどとなります。

 

①仲介(媒介)とは?

売主が個人や不動産会社の買主に不動産を売る方法です

売り主が自力で買い主を見つけるのはとても難しいため、あいだに不動産会社が入って仲介を行います。
また、売り主は不動産会社との間で媒介契約を結びます。
仲介を行う不動産会社の役割は、不動産の広告を制作して購入希望者を見つけたり、契約に関するさまざまな手続きを代行したりすることです。
売買契約を結んだ後も、引き渡しまでさまざまなサポートをしてくれます。

 

②買取とは?

売主が、不動産会社に直接不動産を売る方法です

そのため、買い主を探すための販売期間がなく短い期間で売却を行うことができます

 

③任意売却とは?

住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合に不動産を売却する方法です

住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合に不動産を売却する方法です。
そして、売却したお金を使ってローンを一括返済します。
金融機関との合意が必要です。
同じくローンが支払えない場合には、強制的に裁判所によって売却される競売という方法もありますが、任意売却であれば通常の不動産売買と同じ手順で行えます。

 

④リースバックとは?

不動産を売却し後に買主からその不動産を借りる方法です

売却してお金を得た上で、その家に住み続けることができます
ただし、もちろん買い主に対して賃料を支払う必要があります。

2.仲介のメリットとデメリット「お家が高く売れたら嬉しいですね!」

仲介のメリットとは
相場や希望額で売れる可能性があること

仲介のメリットとしては、相場や希望額で売れる可能性があることが挙げられます。
状態や立地がいい家であれば、値下げを要求せず販売価格で買いたいと思う人が現れることがあります。
少しでも高く家を売りたい方に適しているでしょう。

一方で、デメリットも代表的なものが3つあります。

デメリット①
買い主が見つからなかったら売却までに時間がかかること
すぐに買い主がみつかるとは限りませんよね。
その場合、現金を得るまでも時間がかかりますが、根気よく待つ必要があります。
なお、場合によっては値引きを考える必要もあるでしょう。

デメリット②
内覧が必要なこと
内覧というのは、不動産を購入したいと思っている人が実際に家を見学しに来ることです。
内覧を行う場合には家を購入してもらうために掃除を行ったり、内覧者の対応をしたりしなければいけません。

デメリット③
契約不適合責任(瑕疵担保責任)があること
瑕疵担保責任というのは、家を売った後に不具合などが見つかったときに、修理をしなければいけない責任のことです。
トラブルにもなりかねないので、しっかりと対応する必要があります。

3.買取のメリットとデメリット「家を売るのをご近所に知られたくないなぁ・・・」

MEMO
買取のメリットは、大きく分けて4つありますよ

メリット①
現金化が早いこと
買取は不動産会社が買い主であるため、広告を出して購入希望者を待つ必要がありません。

そのため、手続きが終わればすぐに買取ってもらえます。
特に、相続を行う場合で相続税の納期が決まっているときなどには買取が適しています。
次に住む家がすでに決まっていて早く現金を得たい場合にも買取がおすすめです。

メリット②
仲介手数料がかからないこと
仲介を選ぶと仲介手数料がかかりますが、買取ではそのぶんのお金を節約できます。
しかし、悪徳な買取専門の不動産業者から善良な売主を守るために、信頼できる仲介業者を入れることは得策です。
買主の都合ばかりが優先される契約内容を回避するためでもあります。

メリット③
内覧をしなくてもよいこと
買取であれば不動産会社の担当者が現地調査に訪れるだけなので、内覧に関する手間がかかりません。

メリット④
契約不適合責任(瑕疵担保責任)が免責となることが多い
買取であればこの責任が免責されることが多いので、売却後のトラブルを避けることができます。

一方で、デメリットもあります。
仲介よりも売却価格が低いおそれがあることです。

不動産会社は、買取で家を購入したらその家をさらに新たな買い主に販売します。
利益を出すためにリフォームなどをしたり、造成工事をして価値を上げて、買取価格よりも高い値段で売るのが普通でしょう。
そのため、一般的には仲介よりも売却価格の相場が低いのです。

4.住宅ローンの支払いが困難な方は必見です!任意売却のメリットとデメリットを解説

MEMO
任意売却には、大きく分けて3つのメリットがありますよ

メリット①
競売よりも高い価格、相場と同じくらいの価格で売れること
不動産会社が通常の不動産売買と同じように買い主を探してくれるため、少しでも高く売却してそのお金を残債の返済に充てることができます。
ちなみに、競売の場合は相場の7割ほどの価格になることが多いです。
また、任意売却よりも多くの経費がかかります。

メリット②
費用をあらかじめ準備する必要がないこと
任意売却には抵当権抹消費用や仲介手数料などさまざまな費用がかかります。
しかし、これらの費用は家を売って得たお金で支払うことができます。

メリット③
自分の意思が反映されること
どのくらいの売却価格で、誰にいつ売るのかということを不動産会社と相談できます。
また、引き渡し時期なども買い主と相談できるので、引っ越し先もしっかりと決めることができます。
競売は裁判所による強制的なものなので、自分の意思は全く反映されません。
ローンが支払えなくなった場合には、できれば競売ではなく任意売却を選んだほうがよいでしょう。

ただし、3つのデメリットもあります。

デメリット①
連帯保証人がいる場合、同意が必要
連帯保証人に連絡がとれない、同意が得られない場合は任意売却をすることができません。

デメリット②
売却価格が小さいと残債を返済できない場合があること
相場と残債の差が大きすぎると、はじめから金融機関の同意が得られないこともあります。

デメリット③
任意売却を依頼する会社や団体選びが難しいこと
任意売却には、不動産売買の知識だけでなく法律に関する知識も必要です。
そのため、弁護士を紹介してくれる会社や、任意売却の経験が豊富な会社などを選ぶ必要があります。
また、なかには悪徳な業者もいるので、しっかりと見極めて信頼できるところに依頼しましょう。

5.話題のリースバックのメリットとデメリットを解説


MEMO
リースバックには2つのメリットがありますよ

メリット①
売却した後も住み続けられる
リースバックは、不動産を売却して買い主から借りる方法です。そのため、買い主に賃料を支払うことで住み続けられます。
慣れていて思い入れのある家に住み続けられるのはとても安心ですよね。大きな負担になる引っ越し費用もかかりません。
また、所有権が買い主に移るので固定資産税なども支払わなくてよくなります。
加えて、近所や周囲の人に不動産を売却したことが知られません。

メリット②
買い戻しが可能
一度売却した不動産を買い戻せるのはリースバックならではの特徴ともいえます。
ただし、買い戻しには買い主との交渉が必要で、必ずできるわけではないので注意が必要です。
また売却価格よりも買い戻し価格のほうが大きくなる傾向にあります。

一方、2つのデメリットもあります。

デメリット①
売却価格が相場より低い場合が多いこと

デメリット②
相場よりも賃料が高いこと
売却価格の10%くらいが相場となっています。
売却後も住み続けることを決めている場合は、売却価格を安くして賃料も抑える方法もあるためよく考える必要があります。

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6.まとめ


家を売る方法は、上述の通りたくさんあります。

メリットやデメリットもそれぞれ異なるので、売却する家や希望する売却価格、状況などによって最適な方法を選びましょう。

後味の良い不動産売却の成功の一助として、当コンテンツがお役に立てることを願っております。

●監修 ハウス・アンド・ランド・サロン